Lidl-kampanja
Lidl-kampanjaMilloin virhe on laatuvirhe asuntokaupassa?
Milloin asunnon virhe oikeuttaa vaatimaan hinnanalennusta tai vahingonkorvausta? Kaikki virheet tulisi selvittää ennen kaupan tekoa, mutta virhe asunnossa on ostajalle aina yllättävä ja odottamaton tilanne, josta myyjä on vastuussa asunto-osakekaupoissa kaksi vuotta ja kiinteistökaupoissa viisi vuotta kaupanteosta ja luovutuksesta. Korvauksen saaminen edellyttää, että virhe on sellainen, joka voisi vaikuttaa ostopäätökseen, ja piilevän eli salaisen virheen tulee olla merkittävä. Sekä asunto-osakkeiden että kiinteistöjen kaupoissa pienet virheet eivät yleensä johda vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen. Kuitenkin vähäiset virheet voivat oikeuttaa korvaukseen, jos niistä on erikseen sovittu, esimerkiksi kodinkoneiden toimivuudesta. Tällöin kaupan ehdot tulisi selkeästi kirjata kauppakirjaan.
Tässä esimerkkitapauksessa oli kyse 1970-luvulla rakennetusta erillistalosta asunto-osakeyhtiössä. Ostaja vaati korvauksia katon ja viemärivahingon vuoksi. Kauppa tehtiin noin 300 000 eurolla vuonna 2018, ja pian sen jälkeen ostaja esitti reklamaation. Katon osalta myyjä oli ilmoittanut, että tasakaton kattopinnoite oli uusittu, mutta kaupan jälkeen kävi ilmi, että uusi pinnoite oli asennettu vanhan päälle. Ostaja poisti molemmat kerrokset ja asennutti uuden katon, ja vaati tästä vahingonkorvausta. Lisäksi keittiön viemärin vuoto aiheutti laajat korjauskustannukset, ja ostaja vaati 20 000 euron vahingonkorvausta tai hinnanalennusta.
Käräjäoikeus katsoi, että myyjän olisi pitänyt kertoa, että katto oli vain pinnoitettu vanhan päälle. Viemärivahingot katsottiin piileviksi virheiksi, joista myyjä oli vastuussa. Myyjä velvoitettiin maksamaan yhteensä noin 33 000 euroa sekä oikeudenkäyntikuluja 10 000 euroa. Myyjän omat oikeudenkäyntikulut olivat 27 000 euroa.
Myyjä valitti hovioikeuteen, joka hylkäsi ostajan katon korjausvaatimuksen, koska vanhan pinnoitteen päälle asentaminen oli aiemmin yleisesti käytetty menetelmä, eikä siitä ollut osoitettu aiheutuneen vahinkoa. Viemärivahinkojen osalta hovioikeus piti käräjäoikeuden päätöksen voimassa. Oikeudenkäyntikulut määrättiin jaettaviksi siten, että kumpikin osapuoli vastasi omista hovioikeuden kuluistaan ja käräjäoikeuden kulut jätettiin kummankin omalle vastuulle.
Hovioikeuden mukaan, vaikka myyjä oli antanut virheellistä tietoa katon kunnosta, se ei ollut vaikutuksellinen virhe eli se ei olisi vaikuttanut kaupan tekemiseen. Hovioikeus katsoi, että ostaja ei olisi jättänyt kauppaa tekemättä eikä tinkinyt hinnasta, vaikka tieto katon pinnoittamisesta olisi ollut oikein. Jos katossa olisi ollut vuoto tai vaurioita, ostajalla olisi ollut oikeus hinnanalennukseen, mutta tässä tapauksessa sellaista ei ollut tapahtunut. Vähäiset virheet eivät riitä hinnanalennukseen ilman merkittäviä vaikutuksia.
Hovioikeus myös tarkasteli, voisiko ostaja vedota uuteen perusteluun hinnanalennukselle. Oikeudenkäymiskaaren mukaan uusia seikkoja ei voi esittää hovioikeudessa, ellei niitä ollut mahdollista esittää käräjäoikeudessa.
Tässä asuntokauppariidassa oikeudenkäyntikulut kasvoivat yhtä merkittäväksi asiaksi kuin virheet itse. Ostaja voitti 20 000 euroa, mutta joutui maksamaan omat oikeudenkäyntikulunsa, jotka käräjä- ja hovioikeudessa olivat yhteensä arviolta saman verran. Myyjän oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa 27 000 euroa ja hovioikeudessa arviolta 10 000 euroa, mikä lisäsi maksettavaa 37 000 euroon hinnanalennuksen lisäksi.
Lopuksi todettakoon, että tällaiset riidat sovitaan usein ennen oikeuskäsittelyä, ja tyypillinen sovinto olisi tässä tapauksessa voinut olla 15 000–25 000 euron hinnanalennus.
