Kiinteistönvälittäjä pelasti kiinteistön ostajan, ammattitaitoinen ja erityisesti kiinteistöistä kokemusta omaava olisi pelastanut aiemmin myös myyjän
YLE MOT Ohjelma Yle Areena Myytävänä laiton talo
YLE MOT Ohjelma Yle Areena Poliisi epäilee useita törkeästä petoksesta perheen talokaupoissa – laiton talo saatiin lopulta myytyä
Kiinteistönvälittäjälle selvisi, että kiinteistön päärakennukselle ei ollut tehty lain vaatimia käyttöönotto- ja loppukatselmuksia. Myyjät eivät olleet tienneet puuttuvista katselmuksista ostaessaan kiinteistön muutamaa vuotta aikaisemmin.
Sitten kiinteistönvälittäjä soitti ja sanoi, ettei voi ottaa kiinteistöä myytäväksi, koska päärakennuksessa ei ole tehty lain vaatimia käyttönotto- ja loppukatselmuksia.Knuuttilat saattavat joutua tekemään laajoja muutostöitä saadakseen talon lupa-asiat kuntoon.
– Meille on heitetty tällainen arvio, että 690 000 tämä maksaisi, jos mennään rankimman mukaan, Tapio Knuuttila sanoo.
Knuuttiloiden talo on valmistunut vuonna 1981 ja sen rakennuslupa on umpeutunut viisi vuotta myöhemmin. Miksi tarkastusten puute paljastuu vasta nyt?
Myyjä kiisti vastuunsa, ja oli sitä mieltä, että koska heilläkin on ollut sama tilanne, he eivät ole vastuussa tästä, Tapio Knuuttila kertoo.
Kiinteistönvälittäjä ei kommentoinut asiaa MOT:lle. Hänen mahdollisista laiminlyönneistään vastaa työnantaja, eli kiinteistönvälitysyritys. Toimitusjohtaja halusi vastata kysymyksiin sähköpostitse. Hän vahvistaa, että päärakennuksen loppukatselmuspuutteista ei kerrottu myyntiasiakirjoissa.
– Asian yksityiskohtien selvittämistä hankaloittaa se, että yli kaksi vuotta sitten välitetyssä kaupassa toiminut välittäjä ei ole enää yrityksemme palveluksessa. Näyttöä siitä, onko asiasta keskusteltu, ei ole, toimitusjohtaja Hannu Salo Kiinteistömaailman Adream Espoon Kodit Oy:stä sanoo sähköpostissaan.
Loppukatselmus uudisrakennuksessa
Jos loppukatselmus on jäänyt pitämättä ja talon rakennusvaiheen jälkeen on rakennus- ja kaavamääräykset muuttuneet, uusi katselmus perustuu voimassa oleviin määräyksiin. Näin on mahdollista, että rakennukseen joudutaan tekemään uusien määräysten mukaiset muutokset, lisäykset tai jopa purkamiset. Muutoskustannukset saattavat olla huomattavan korkeat.
Muutostyöt saattavat maksaa satoja tuhansia euroja
Knuuttiloiden palkkaaman rakennusarkkitehdin mukaan nykypäivän rakennusvaatimusten noudattaminen tarkoittaisi sitä, että talosta pitäisi purkaa katto ja yläpohjat ja rakentaa ne uudelleen. Samalla yläpohjan paksuutta pitäisi lisätä.Ulkoseinät tulisi purkaa ja eristää paremmin. Myös ikkunat pitäisi vaihtaa. Lisäksi taloon pitäisi teettää uudet sähkö- ja lvi-suunnitelmat sekä uudet rakennepiirustukset. Nämä muutostyöt tarkoittaisivat sitä, että myös suuri osa sisäseinistä pitäisi purkaa, tehdä sisällä tarvittavat muutostyöt ja rakentaa kaikki sen jälkeen uudelleen.
Karkea arvion mukaan suunnittelu- muutos- ja purkutöiden kustannukset saattavat kohota satoihin tuhansiin euroihin.
Jos käyttöönottokatselmusta ei ole pidetty, rakennusvalvonta kieltää kiinteistön käytön ja tekee ilmoituksen poliisille, lainsäädäntöneuvos Pekka Virkamäki ympäristöministeriöstä kertoo. Käytännössä näin ei kuitenkaan ole tapahtunut läheskään kaikissa tapauksissa.
Komentti KatsoAsunto Blogspot
Rakennuslupa
Toinen vastaava tilanne on, jos rakennus tai sen osa on valmistunut ilman rakennuslupaa tai siihen on myöhemmin tehty lupaa vaativia muutoksia.
Lainhuuto
Kolmas edellisiä muistuttava tilanne on kiinteistöillä (esim. omakotitalo, vapaa-ajan asunto), jos jossakin vaiheessa myyntiketjua on lainhuuto jäänyt tekemättä uudelle omistajalle. Kiinteistön omistus siirtyy vasta sitten, kun lainhuuto on tehty, ei kauppasopimuksella. Sitä ennen myyjä säilyy omistajana, vaikka kaupanvahvistaja on kauppakirjan kuitannut. Yllätys tulee varsinkin siinä vaiheessa, kun myöhemmässä myyntiketjussa kiinteistönvälittäjä huomaa tuon aiemman vaiheen lainhuudon puuttumisen ja maan omistajaksi osoittautuu joku muu kuin talon omistaja.
Toisin sanoen joku entinen omistaa tontin maan ja nykyinen asukas vain talon. Lainhuudon puuttumisen jälkeiset lainhuudot uusissa kaupoissa eivät ole lainvoimaisia. Näin omistustontti onkin vuokratontti, jossa vuokranantajan irtisanomisaika on esimerkiksi 6 kuukautta tai jopa 1 vuosi, riippuen vuokrasuhteen kestosta.
Kiinteistönvälittäjä
Kerrotussa tapauksessa kiinteistö oli aiemmin ostettu pienen franchising-sopimuksiin perustuvan pääkaupunkiseudun kiinteistönvälitysketjun toimiston kautta. Välittäjä oli laiminlyönyt välityslainsäädännössä määritellyn selonottovelvollisuuden.
Välttämättä entinen omistaja ei ole ollut tietoinen loppukatselmuksen puuttumisesta, mutta hänen olisi pitänyt olla tietoinen noudatetun oikeuskäytännön mukaan. Oma tulkintansa on, jos kyseinen myyjä olisi itse rakentanut tai rakennuttanut talon.
Uudessa myyntitilanteessa kiinteistönvälittäjä sen sijaan oli ollut huolellinen sekä ammattitaitoinen ja nodattanut selonottovelvollisuutta eikä päästänyt kohdetta myyntiin.
Tästä voi tehdä kolme johtopäätöstä:
- Varsinkin kiinteistöä ostettaessa ehdottomasti kannattaa ostos tehdä kiinteistönvälittäjän kautta. Myyjä saattaa olla rehellisesti puutteellisilla tiedoilla, kuten tässä tapauksessa näyttää olevan, tai epärehellinen.
- Omistajan kannattaa kiinteistöä myydessään ehdottomasti käyttää kiinteistönvälittäjää mm. kuvattujen ongelmien välttämiseksi sekä saamaan paremman ostajan.
- Kiinteistönvälittäjää valittaessa tulee selvittää sekä
- välityshenkilön kokemustausta ja koulutus erityisesti kiinteistöjen selvityksissä ja myynnissä, mikä tässä tapauksessa alkuperäiseltä osin ei toiminut että
- kiinteistönvälitysyrityksen kyky hoitaa erityisesti kiinteistöjen myyntiä.Tuo sisältää yrityksen oman kyvyn juridisiin selvityksiin ja tarkistuksiin ennen myyntiluvan antamista välittäjähenkilölle, mikä tässä tapauksessa ei myöskään toiminut. Jos juristipalvelut eivät ole yrityksen omia vaan ulkoistettu, on riski tässä tapauksessa kuvatulle aiemman myyntivaiheen ongelmalle suuri.
Kiinteistönvälitysalan mukaan hyvään välitystapaan kuuluu, että välitysliike pyytää toimeksiantajalta loppukatselmusasiakirjat. Jos niitä ei saada toimeksiantajalta, ne pitää pyytää rakennusvalvontaviranomaisilta. Mikäli asiakirjoja ei ole sieltäkään saatavilla, asiasta ja sen merkityksestä tulee kertoa kaupan osapuolille.
Asiakirjapuutteet ovat yleisiä
Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) jäsenyrityksilleen MOT:n pyynnöstä tekemän kyselyn perusteella kiinteistöjen asiakirjapuutteet ovat melko yleisiä.Runsas 40 prosenttia vastaajista sanoo, että kiinteistöjä, joissa ei ole tehty loppukatselmusta tulee heidän tietoonsa muutamia vuodessa. Joka kymmenes vastaaja on törmännyt loppukatselmuspuutteisiin kuukausittain.
Kyselyyn vastasi 198 välittäjää. Kyselyyn vastanneista välittäjistä vain kolmannes edellyttää, että kiinteistön loppukatselmusasiakirjojen on oltava kunnossa, ennen kuin he ottavat kohteen myyntiin. (blogin huomio: Katso edellä kohta 3)
Poliisi epäilee useita törkeästä petoksesta perheen talokaupoissa
Loppukatselmusta vailla ollut ”laiton talo” on vihdoin saatu kaupaksi Sauvossa. Poliisi epäilee useita törkeästä petoksesta perheen talokaupoissa.
Tapio Knuuttilan ja Pia Tapio-Knuuttilan suunnitelmat kesäasuntonsa myynnistä johtivat satojen tuhansien eurojen remonttiin ja poliisitutkintaan.
Kaikki alkoi, kun kiinteistönvälittäjälle selvisi, että Knuuttiloiden kiinteistön päärakennukselle ei ollut tehty lain vaatimia käyttöönotto- ja loppukatselmuksia. Knuuttilat eivät olleet tienneet puuttuvista katselmuksista ostaessaan kiinteistön muutamaa vuotta aikaisemmin.
MOT kertoi tapauksesta ohjelmassa Myytävänä laiton talo tammikuussa 2023. Myös kymmeniltä tuhansilta muilta taloilta puuttuu Suomessa loppukatselmus.
Nyt Knuuttiloiden laiton talo on vihdoin myyty.
Viittä henkilöä epäillään törkeästä petoksesta
Knuuttilat ostivat vapaa-ajan asunnon kiinteistönvälittäjältä syksyllä 2020. Päärakennuksen loppukatselmuksen puuttumisesta ei ollut mainintaa myyntiesitteessä, eikä sitä ollut erikseen kirjattu kauppakirjaan.
Lain ja hyvän välitystavan mukaan kiinteistönvälittäjän pitää antaa toimeksiantajalleen sekä ostajalle kaikki tarpeelliset tiedot.
Kiinteistökauppa on nyt Lounais-Suomen poliisin esitutkinnassa. Poliisi epäilee viittä henkilöä törkeästä petoksesta.
– Epäilyksenä on lähinnä se, miten aikanaan tämä arvokas kiinteistö olisi myyty puutteellisin tiedoin ja täten aiheutettu asianomistajille erityisen tuntuvaa vahinkoa, tapauksen tutkinnanjohtaja, rikoskomisario Tommi Kosunen kertoo sähköpostitse.
Jutun esitutkinta on kestänyt lähes puolitoista vuotta.
Kosusen mukaan tapaus on ollut poikkeuksellinen. Tutkinnassa on hankittu runsaasti selvityksiä viranomaisilta, kunnalta ja yksityisiltä tahoilta. Tapaukseen liittyy lukuisia ihmisiä.
– Tutkinta-aika ei ole poikkeuksellisen pitkä näin laajassa ja vaikeaselkoisessa asiassa. Puhutaan kuitenkin asiasta, joka oli tapahtunut vuosia ennen rikosilmoituksen tekemistä, puhumattakaan siitä, että selvitystä on jouduttu hankkimaan laajalti ja muun muassa rakennuslupa oli haettu vuonna 1981, Kosunen kirjoittaa.
Poliisi arvioi, että tapauksen esitutkinta valmistuu vuoden loppuun mennessä.
Knuuttiloiden yritys on konkurssin partaalla
Talo oli vihdoin mahdollista laittaa myyntiin, sillä se muuttui vuosi sitten lailliseksi Sauvon teknisen ja ympäristölautakunnan päätöksellä. Lautakunta päätti, että kunta ei kohdista mitään vaatimuksia ennen vuotta 1983 rakennettuihin rakennuksiin, vaikka loppukatselmus olisi jäänyt tekemättä. Knuuttiloiden talo on valmistunut vuonna 1981.
Knuuttilat pitävät päätöstä käsittämättömänä. He uskovat, että kiinteistön hinta olisi voinut olla korkeampi, jos kunnan rakennusvalvonta olisi tarkastanut sen.
Talo on aiheuttanut Knuuttiloille laajoja taloudellisia ongelmia.
Knuuttilat ovat käyttäneet kiinteistön remontoimiseen ja pihatöihin satoja tuhansia euroja. He saivat kiinteistön myynnistä kuitenkin vain suurin piirtein saman verran kuin he itse siitä maksoivat, 325 000 euroa.
– Pahinta tässä oli se, että silloin kun tämä paljastui, meillä oli yhtäkkiä yli 600 000 euroa kiinni kiinteistössä, jolla ei ollut minkäänlaista vakuusarvoa.
Tämä on vaikuttanut myös Knuuttiloiden yritystoimintaan. Nyt yritys on konkurssin partaalla. Knuuttilat joutuvat myymään myös Helsingin kotinsa.
”Pahinta on epätietoisuus”
Tapio Knuuttila on kärsinyt tapauksen jälkeen terveysongelmista ja hänelle on tehty sydänoperaatio. Hän on parhaillaan sairauslomalla.
– Kaikkein pahinta on epätietoisuus siitä, milloin poliisitutkinta valmistuu ja päätykö juttu lopulta oikeuteen. Lääkäri on sanonut, että mun toipuminen alkaa sitten, kun tämä prosessi on ohi, Tapio Knuuttila sanoo.
Katso ohjelma Yle Areenasta. https://areena.yle.fi/1-63858270
