Asuntomarkkinakatsaus 6 Myyjän näkökulma: Kuka päättää asuntosi hinnan?
Edellisessä jaksossa käsittelin asuntokaupan tulosta vuodelta 2025 sekä katsausta tältä pohjalta seuraavaan vuoteen.
Kuka päättää hinnan asunnollesi tai asunnolle, jonka haluat ostaa? Myyjä vai ostaja? Oikea vastaus on: ostajan pankki.
Ostajan pankilla on tosiasiallinen päätösvalta hyväksyä tai hylätä myyjän ja ostajan sopima kauppahinta, perustuen pankin omaan näkemykseen kohteen vakuusarvosta. Tätä oikeutta pankit ovat aktiivisesti käyttäneet.
Myyjä voi ainoastaan päättää myydä vai ei. Tietysti hinnan asetuksessa myyjä tekee omat selvityksensä, ja kuuntelee välittäjiä. Väärä, liian korkea hinta jo sinänsä voi olla päätös, ei myydä, ja ostajan puolelta, kun kukaan ei osta.
Saako pankista lainan yli 20 vuotta vanhaan kohteeseen? Välittäjillä on kokemus, että pankkien linja on kiristynyt. Jos kuntotarkastusraportissa on maininta riskirakenteista, teknisen käyttöiän ylityksistä, tai ehdotus salaojien tarkastuksesta, koska ei ole sisältynyt kuntotarkastusohjelmaan, ei pankki aina myönnä kohteeseen lainaa, tai alentaa sen vakuusarvoa. Välittäjänä kohtaan näitä tilanteita viikoittain.
Omakotitaloissa, joissa on öljylämmitys, on eräs pankki, tähän vedoten, kieltäytynyt lainoituksesta. Syy ei ollut ostajan tilanteessa. Lämmitysmuodon vaihto ei kuitenkaan ole kohtuuttoman kallis. Saamani tarjouksen mukaan vaihto vesi-ilmalämpöpumppuun oli noin 15.000€. Lisäksi hankkeeseen on saatavissa kotityövähennys tai öljylämmityksen vaihdon tuki.
Samoin on käynyt muutamassa tapauksessa, joissa kylpyhuone oli ylittänyt teknisen käyttöikämäärityksen ja salaojia ei oltu kuvattu. Pankin taulukosta katsoma kustannusarvio tässä oli noin 40.000€. Pyydettyjen tarjousten laskelma noin 20.000€, Niillä ei kuitenkaan ollut pankille merkitystä, vaan ainoastaan taulukkoarvo, tutustumatta itse kohteeseen. Kuntotarkastuksessa ei näissä kuitenkaan todettu mitään vikaa tai vauriota.
Välittäjän ja asunnon myyjän näkökannalta pankkien linja on todellakin tiukentunut ja kauppoja peruuntunut.
Lähes järjestään kaikki pankit ja rahoittajat edellyttävät tuoretta kuntotarkastusraporttia. Nyt tuppaa olemaan niinkin, että riskinhallinta menee jo vähän överiksi. Kauppoja on kaatunut useita kuntotarkastusraporttiin. Vaikutelmana on syystäkin ollut, ettei pankin virkailijalla ole ollut ammattitaitoa tulkita raporttia.
Tekemättömät korjaukset kuitenkin näkyvät usein asunnon hinnassa jo valmiiksi alennetusti, ja monesti kohteet ovat myös korjattavissa. Riskirakenne ei vielä tarkoita, että riski välttämättä toteutuisi. Lisäksi on olemassa myös ostajia, jotka etsivät remontoitavia kohteita, ja voivat tehdä remontteja itse.
Käytännön tosiasia on, ettei remonteilla vasta myyntivaiheessa pysty nostamaan asunnon arvoa. Sen sijaan vuosittaisella ylläpidolla arvon voi säilyttää.
