Asuntomarkkinakatsaus 7: Hintakehitys omakotitalot Espoo 2020-2025

Edellisissä asuntomarkkinakatsauksissa käsittelin ennusteita ja keskiarvojen merkitystä. Tässä katsauksessa tarkastellaan omakotitalojen hintojen todellista kehitystä viiden vuoden aikana Espoossa.

KLIKKAA PODCAST -VIDEO TÄSTÄ TAI KUVASTA  ALLA:

Hintakehitys on hyvin erilainen eri rakennusvuosikymmenien tuotoksissa. Keskiarvot voivat kuvata yleistä kehitystä pitkänä aikasarjana. Sen sijaan todellisessa elämässä mikään rakennusvuosikymmen ei osu tuohon keskiarvoon, vielä vähemmän yksittäinen talo.

Vilkaistaan vielä vertailun vuoksi kerrostalojen hintakehitys. Rohkeimmat ennusteet lupasivat positiivisesti nousevaa hintatasoa pitkän laskun jälkeen. Todellisuus kuitenkin iski heti tammikuussa, eli lasku on edelleen jatkunut.

Helsingissä lasku oli keskimäärin yli 2%, ja ennuste vajaa 2%. Espoo on saman suuntainen ja Vantaa tuplasti pahempi.

 

Tässä katsauksessa tarkastellaan omakotitalojen hintojen kehitystä 5 vuoden aikana Espoossa. Hintakehitys on hyvin erilainen eri rakennusvuosikymmenien tuotoksissa. Omakotitaloilla on ollut positiivisempi kehitys kuin kerrostaloilla. Keskimäärinen taso on pysynyt varsin vakaana. Sen sijaan, jokainen vuosikymmen, on vaihdellut.

Mutta sitten, iso mutta. Euromäärät ovat kauppojen mediaaneja, eli eniten toteutuneita tasoja. Jos yksittäinen kohde on oleellisesti arvokkaampi, täytyy sillä olla, nimenomaan ostajan kannalta, huomattavan oleellinen paremmuus. Tällainen voi olla harvinainen, erityinen sijainti, tai kohteen, todella erityinen ominaisuus.

Edellisessä sarjassa olivat ostajien päätökset siitä, minkä hintaisia he ovat ostaneet. Hintaan on vaikuttanut ostoksen koko, eli siltä osin kaikki eivät ole verrannollisia keskenään. Tarkastellaan seuraavaksi neliöhintoja, jotka kertovat paremmin todellisen arvon muutoksen.

Yleisen keskiarvon merkitys on tässä yhtä huono kuin edellä, eli mikään vuosikymmen ei täysin osu.
Kerrostalojen laskevaan suuntaan verrattuna, omakotitaloilla on parempi tilanne. Suuria nousuja tai laskuja ei ole 5 vuoden aikana tullut.

Edellisissä tarkasteluissa oli arvon muutos. 

Tässä katsotaan myyntimäärien osuudet. Kauppojen lukumäärä kertoo ostajien arvostuksen, ja valinnat, eri ikäisiin kohteisiin, sekä selittää myös keskihintojen suuntaa. Toisin sanoen, minkä vuosikymmenen tuotokset ovat haluttuja, ja mitkä eivät.

Tästä kuvasta erottuvat halutuimmiksi nykyisen vuosituhannen 2 ensimmäistä vuosikymmentä.

Seuraavassa kuvassa on pylväinä rakennusvuosikymmenien osuudet, myyntivuosien aikana. Seurataan ensin kolmea ylintä väriä.
Aivan ylimmäinen on uusin, 2020 -luku. Sen osuus kaikista kaupoista on kasvanut jo 15 prosenttiin. Kuten aiemmista graafeista todettiin, nämä ovat muita kalliimpia, ja vaikuttavat myös keskihintojen tulkintoihin.
Sininen vuosikymmen on 2010 -luku, yli 20% osuudella. Keltainen vuosikymmen, on vuosituhannen alku, hieman yli 20% osuudella.
Näin ollen, parinkymmenen viime vuoden tuotokset ovat vallanneet, jo 60%, koko 70 vuoden tarkastelujaksosta.
1990- ja 1980 -luvut ovat jokseenkin yhtä suuret, kolmanneksen osuudella.
1970 -luku ei enää ole kovin haluttu.

Tarkastellaan vielä, minkä hintaiset talot ostajia kiinnostavat, ja miten kiinnostus on muuttunut. Kuvassa on hintaluokat, 100.000€ välein.
Jopa neljännes ostoista on ollut hinnaltaan sarjassa 400 - 490.000€. Neljä vuotta sitten, lyhyenä jaksona, kauppa yleisesti piristyi, mutta tästä rohkaistuneena ostokset suuntautuivat lyhytaikaisesti arvokkaampaan sarjaan. Pudotusta 400 -sarjassa tuli vajaaseen 20 prosenttiin, ja on nyt palannut noin neljännekseen kaupoista.
Piristymisvaiheessa voittajana oli 500 -sarja, jonka osuus nousi hetkellisesti jopa neljännekseen kaikista omakotitalokaupoista. Paluu budjettirealismiin tuli viime- ja toissavuonna, jolloin osuus on laskenut 15 prosenttiin.
Edullisempi 300.000 -sarja oli noin 20% osuudella, mutta alkoi hävitä uudemmalle ja kalliimmalle sarjalle. Osuus on nyt noin 15% luokkaa. 

600.000 -sarja on hetkellisessä piristymisvaiheessa seurannut 500 -sarjaa, ja näyttää nyt vakiintuvan. 700.000 -sarja näkyy juuri uudemman tuotannon osuuksina. Viidestä prosenttiosuudesta on noussut jo merkittävään, 10 prosenttiin.
Varsinaisia väliinputoajia ovat 800-, ja varsinkin, 900 -sataa sarjat. Jopa yli miljoonan maksavia myytiin selvästi enemmän.
Yhteenvetona näistä voi todeta, että halutuimpia ovat 400 - 490.000€ välissä olevat omakotitalot ja kolmannes on valmis maksamaan noin 600.000€, hieman alle tai yli. 

Yli miljoonan kaupat ovat pysyneet kahta parempaa vuotta lukuun ottamatta noin parinkymmenen kaupan tasolla, ja yli kaksimiljoonaa, vain muutama.

Verrataan vielä toteutuneiden kauppojen määrään siihen, mitä samanaikaisesti on myynnissä.

Myynnissä -sarakkeessa on vuoden 2026 alkupuoliskon 1 viikon omakotitaloilmoitusten määrä Oikotiessä Espoossa. 

Viereisessä sarakkeessa on vuonna 2025 keskimääräinen kauppamäärä kuukaudessa rakennusvuosikymmenen mukaan.

Toteutumisennuste on laskettu ilmoitusten ja kauppojen keskinäisenä suhdelukuna eli kuinka monelle ilmoitukselle löytyy ostaja.

Vain noin viidesosa ilmoituksissa myynnissä olevista löytää ostajan. Ostajien määrä ei riitä parempaan.

Perheasuntoja tarvitaan eri elämäntilanteissa ja niitä ostetaan. Tuon merkitys käytännössä on, että ylihinnoitelluille ei löydy ostajaa.