Asuntomarkkinakatsaus 8: Hintakehitys rivitalot Espoo 2020-2025

Edellisissä asuntomarkkinakatsauksissa käsittelin ennusteita ja keskiarvojen merkitystä. Tässä katsauksessa tarkastellaan rivitalojen hintojen todellista kehitystä viiden vuoden aikana Espoossa.

Mukana on perheasuntokokoiset yli 3 huoneiset. Nämä ovat parhaiten verrannollisia keskenään. Toisaalta tarkoituksena on nimenomaan luoda käsitys, millaisessa tilanteessa myyvät sekä ostavat perheet ovat omissa perhetilanteissaan.

KLIKKAA PODCAST -VIDEO TÄSTÄ TAI KUVASTA  ALLA:

Hintakehitys on hyvin erilainen eri rakennusvuosikymmenien tuotoksissa. Keskiarvot voivat kuvata yleistä kehitystä pitkänä aikasarjana. Sen sijaan todellisessa elämässä mikään rakennusvuosikymmen ei osu tuohon keskiarvoon, vielä vähemmän yksittäinen talo.

Vilkaistaan vielä vertailun vuoksi kerrostalojen hintakehitys. Rohkeimmat ennusteet lupasivat positiivisesti nousevaa hintatasoa pitkän laskun jälkeen. Todellisuus kuitenkin iski heti tammikuussa, eli lasku on edelleen jatkunut.

Helsingissä lasku oli keskimäärin yli kaksi prosenttia, ja ennuste vajaa kaksi prosenttia. Espoo on saman suuntainen ja Vantaa tuplasti pahempi.

 

Tässä katsauksessa tarkastellaan rivitalojen hintojen kehitystä viiden vuoden aikana Espoossa. Hintakehitys on hyvin erilainen eri rakennusvuosikymmenien tuotoksissa. Rivitaloilla on ollut positiivisempi kehitys kuin kerrostaloilla. Keskimäärinen taso on pysynyt varsin vakaana. Sen sijaan, jokainen vuosikymmen, on vaihdellut.

Mutta sitten, iso mutta. Euromäärät ovat kauppojen mediaaneja, eli eniten toteutuneita tasoja. Jos yksittäinen kohde on oleellisesti arvokkaampi, täytyy sillä olla, nimenomaan ostajan kannalta, huomattavan oleellinen paremmuus. Tällainen voi olla harvinainen, erityinen sijainti, tai kohteen, todella erityinen ominaisuus.

Edellisessä sarjassa olivat ostajien päätökset siitä, minkä hintaisia he ovat ostaneet. Hintaan on vaikuttanut ostoksen koko, eli siltä osin kaikki eivät ole verrannollisia keskenään. Tarkastellaan seuraavaksi neliöhintoja, jotka kertovat paremmin todellisen arvon muutoksen.

Yleisen keskiarvon merkitys on tässä yhtä huono kuin edellä, eli mikään vuosikymmen ei täysin osu.
Kerrostalojen laskevaan suuntaan verrattuna, rivitaloilla on parempi tilanne. Suuria nousuja tai laskuja ei ole viiden vuoden aikana tullut.

Edellisissä tarkasteluissa oli arvon muutos. 

Tässä katsotaan myyntimäärien osuudet. Kauppojen lukumäärä kertoo ostajien arvostuksen, ja valinnat, eri ikäisiin kohteisiin, sekä selittää myös keskihintojen suuntaa. Toisin sanoen, minkä vuosikymmenen tuotokset ovat haluttuja, ja mitkä eivät.

Tästä kuvasta erottuu selvästi halutuimmiksi 1980 -luvun rivitalot, jopa 25% kaikista ostoksista.

Seuraavassa kuvassa on pylväinä rakennusvuosikymmenien osuudet, myyntivuosien aikana. Seurataan ensin kolmea ylintä väriä.
Aivan ylimmäinen on uusin, kaksikymmenluku. Sen osuus kaikista kaupoista on kasvanut mutamassa vuodessa jo kymmeneen prosenttiin. Kuten aiemmista graafeista todettiin, nämä ovat muita kalliimpia, ja vaikuttavat myös keskihintojen tulkintoihin.
Keltainen vuosikymmen on kymmenluku, noin 15 % osuudella. 

Vaalean sininen vuosikymmen on vuosituhannen alku samalla tasolla 14 % osuudella.
Näin ollen, parinkymmenen viime vuoden tuotokset ovat vallanneet jo 40 %  koko seitsemänkymmenen vuoden tarkastelujaksosta.

Violetti 1990 -luku seuraa samaa määrää 14 % osuudella.
Vihreä 1980 -luku on ylivoimainen voittaja 25% osuudella. Uudempia edullisempi hinta vaikuttaa.
1970 -luku ei ole kovin haluttu, vain 6% osuus.

Tarkastellaan vielä, minkä hintaiset rivitaloasunnot ostajia kiinnostavat ja miten kiinnostus on muuttunut. Kuvassa on hintaluokat, 100.000€ välein.

Ylivoimainen ostajien budjetti on ollut 300 - 390.000€ välissä. Tämän osuus kaikista noin 40%.

Selvästi perässä tulee 200 - 290.000€ hankinnat, noin 25% osuudella.

Hieman pienempi osuus on 400 - 490.000€ hintaisilla, noin 20%.

Arvokkaammat 500 - 590.000€ budjetit ovat noin 7% määrällä ostoksista. Näitä kalliimmat ovat satunnaisia kauppoja, eivätkä alle 200.000€ remontoitavat kiinnosta.

Alla on taulukkona kauppamäärät vuosittain. Miljoonasarja on pysynyt yllättävän tasaisena, joskin harvinaisuus kokonaismäärässä.

Verrataan vielä toteutuneiden kauppojen määrään siihen, mitä samanaikaisesti on myynnissä.

Myynnissä -sarakkeessa on vuoden 2026 alkupuoliskon 1 viikon rivi- ja paritaloilmoitusten (yli 3 huonetta) määrä Oikotiessä Espoossa. 

Viereisessä sarakkeessa on vuonna 2025 keskimääräinen kauppamäärä kuukaudessa rakennusvuosikymmenen mukaan.

Toteutumisennuste on laskettu ilmoitusten ja kauppojen keskinäisenä suhdelukuna eli kuinka monelle ilmoitukselle löytyy ostaja.

Vain noin viidesosa ilmoituksissa myynnissä olevista löytää ostajan. Ostajien määrä ei riitä parempaan.

Perheasuntoja tarvitaan eri elämäntilanteissa ja niitä ostetaan. Tuon merkitys käytännössä on, että ylihinnoitelluille ei löydy ostajaa.